Đất nền là gì? 4 rủi ro khi mua đất nền có thể bạn chưa biết

Đất nền là gì?

Sở hữu đất nền có phải là cách đầu tư khôn ngoan?

Ngay khi có tiền là người ta nghĩ ngay đến việc mua đất nền để tích trữ vì nghĩ rằng nó sẽ tăng giá trong tương lai.

Thực tế này liệu có đúng?

Hãy cùng tìm hiểu chi tiết kiến thức đầu tư cũng như những rủi ro khi đầu tư đất nền qua bài viết dưới đây!

Xem thêm: Đất nông nghiệp là gì? Thuế phí và thủ tục chuyển đổi hợp pháp

Đất nền là gì?

Đất nền có thể hiểu là những lô đất chưa chịu tác động của con người mà vẫn giữ nguyên hiện trạng ban đầu.

*Đất nền dự án là gì?

Tương tự, đất nền dự án chính là lô đất nằm trong dự án đã được quy hoạch của các chủ đầu tư nhưng chưa tiến hành xây dựng mà vẫn còn nguyên trạng thái ban đầu.

Rủi ro khi mua đất nền là gì?

– Chủ đầu tư/ Chủ đất

Đây là yếu tố quan trọng cần chú ý khi mua bán đất nền. Dĩ nhiên, khi mua bán hợp tác được với một đối tác uy tín thì thương vụ sẽ thành công và suôn sẻ hơn.

dat-nen-la-gi-1
Fanpage mạo danh tổ chức uy tín lừa đảo bán đất nền

Thực tế cho thấy nếu bạn thấy giá đất nền dự án rẻ bất thường so với mặt bằng chung thì cần chú ý đến năng lực hoàn thiện của chủ đầu tư. Năng lực hoàn thiện của chủ đầu tư bao gồm tiểu sử tốt, tài chính mạnh, kinh nghiệm thi công dự án,… 

– Giấy tờ rõ ràng

Tránh tình trạng mua đất nền chung sổ vì rất có thể sau này sẽ xảy ra tranh chấp không đáng có. Cách tốt nhất chính là việc rõ ràng trong xử lý giấy tờ ngay từ đầu.

– Pháp lý minh bạch

Một lô đất nền hợp pháp cần có sự xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục tách thửa, sang tên sổ đỏ,… để chứng thực quyền sử dụng hợp pháp đối với lô đất của người mua.

Xác minh tính giấy tờ bên bán cung cấp là thật – giả để đảm bảo không bị bán cùng một lô đất cho nhiều người.

Đồng thời phải kiêm tra xem khu đất có nằm trong quy hoạch giải tỏa hay không để tránh mất tiền oan.

– Tài chính công khai

Công khai minh bạch không mập mờ về tài chính cũng là điều không thể bỏ qua trong bất cứ giao dịch nào.

6 chiêu trò lừa đảo mua bán đất nền hiện nay

Chiếm dụng tiền đặt cọc

Các cái tên nổi cộm trong thời gian vừa qua có thể kể đến như Công ty Alibaba bán “dự án ma” lừa đảo chiếm đoạt 2.500 tỷ tiền cọc của khách hàng,…

Chiêu trò: Cho nhân viên gọi điện thoại mời khách hàng đến địa điểm xem đất nền, nhưng đó hoàn toàn là khu đất cho công trình công cộng hoặc tinh vi hơn là họ thu mua đất nông nghiệp số lượng lớn rồi tự ý xây dựng hạ tầng (đường, cột đèn, cây xanh,…) khi chưa được cấp phép…v.v…cùng hàng loạt phương thức khác nhau nhằm gây dựng lòng tin và hứa hẹn lợi ích (lòng tham).

Có nên đặt cọc tiền tỷ mua đất nền?

Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự có đề cập đến hành vi đặt cọc trong khi Luật Kinh doanh Bất động sản không có quy định về “đặt cọc” là điểm bất cập đáng lưu ý vì đây là lỗ hổng quá lớn.

Luật Kinh doanh bất động sản quy định:”Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng”. Còn theo khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự quy định “Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Nếu dự án xảy ra cố, khách hàng có thể bị chôn dòng vốn lớn, thậm chí rơi vào thế yếu nếu muốn đòi lại tiền vì luật thiếu chế tài và quy định về hành vi đặt cọc còn quá lỏng lẻo.

Vì thế, cần phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản mới chặt chẽ.

Giả ngân hàng thanh lý nhà đất

Trước tình hình sốt đất nền vùng ven tại TP HCM thời gian vừa qua, một số đối tượng xấu đã mạo danh nhân viên ngân hàng để lừa bán đất thanh lý khá tinh vi.

Tình huống thực tế: 

Chị A đang sinh sống tại quận Bình Tân, TP. HCM, gần đây chị nhận được điện thoại từ nhân viên môi giới nói là đang có 10 lô đất phân lô tại quận 2, TP. HCM do ngân hàng thanh lý với giá chỉ 850 triệu đồng/ m2.

Với những mô tả khá hấp dẫn kiểu như:

“Khu đất bị đem thế chấp nhưng chủ mất khả năng trả nợ nên ngân hàng đang thanh lý với giá thấp hơn thị trường;

Cam kết làm thủ tục sang tên, công chứng luôn ngay khi thanh toán 95%; Nếu trả chậm chỉ cần thanh toán 50%, trả dần trong 6 tháng không lãi suất;…”

Nếu không yêu cầu chứng minh tính pháp lý của khu đất cũng như nắm rõ thông tin liên quan thì việc mắc bẫy là rất cao.

Mạo danh chính quyền, chủ đầu tư uy tín lừa bán đất

Các website mạo danh ngang nhiên sử dụng trái phép hình ảnh và đưa ra nhiều tài liệu sai lệch về dự án, ghi số điện thoại giả mạo. Thậm chí, có website còn đăng tải thông báo về việc thay mặt chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ và đưa ra giá bán thấp hơn nhiều so với mức dự kiến của chủ đầu tư với mục đích để “dụ” khách hàng.

Tình huống:

Có lần anh (B) đọc được thông tin trên mạng về một dự án tại huyện Củ Chi có mức giá chỉ 5 triệu đồng/m2 và cam kết có sổ hồng ngay khi mua đất.

Trên website dự án đã mạo danh UBND huyện Củ Chi với thông báo: “Nhằm phát triển quỹ đất huyện Củ Chi, hiện nay, UBND huyện đang công bố mở bán 50 nền 5×18, 5×20 ngay mặt tiền Quốc lộ 22 để phục vụ cho người dân và nhà đầu tư với giá 5 triệu đồng/m2. Để đảm bảo cho thị trường mua bán diễn ra ổn định, UBND huyện liên kết, bàn giao chủ đầu tư Cát Tường Sài Gòn chịu trách nhiệm phân phối sản phẩm, với nhiều chương trình ưu đãi như chiết khấu 5%/hợp đồng, phiếu bốc thăm trúng xe SH, máy lạnh, tivi, điện thoại…”.

Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu kỹ, anh (B) phát hiện trên thị trường không có chủ đầu tư nào có tên như đã đọc trên website. UBND huyện Củ Chi cũng không liên kết với bất cứ doanh nghiệp nào để bán đất.

Một lô đất nhưng bán cho nhiều người

Hình thức này thường được các đối tượng lừa đảo sử dụng ở những mảnh đất, ngôi nhà đang đợi làm thủ tục chuyển đổi, ra sổ, đợi đền bù… Vì chưa có giấy tờ, không thể mua bán qua công chứng, nên hầu hết các giao dịch được thực hiện bằng giấy tờ viết tay. Với một mảnh đất, các đối tượng lừa đảo sẵn sàng viết giấy bán cho bất kì người nào muốn mua vì ham rẻ hoặc nhẹ dạ, cả tin.

Kết quả là khi bị phát hiện, kẻ lừa đảo ôm tiền lặn mất tăm, còn những người mua ở lại tiếp tục kiện tụng, tranh chấp không ngừng. Không chỉ với bất động sản chưa có giấy tờ, một số trường hợp nhà đất có giấy tờ chủ quyền cũng xảy ra tình trạng lừa đảo này.

Lừa đảo bán nhà đất qua vi bằng

Tại nhiều địa phương, một số đối tượng cò mồi, lừa đảo đã rao bán những miếng đất phân lô, xen kẹt, những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý (thường là những căn nhà “ba chung”: Chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà) để giao dịch với lời quảng cáo hấp dẫn “giao dịch có vi bằng do Thừa phát lại lập”.

Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực, coi đó là bằng chứng pháp lý chắc chắn cho việc giao dịch để rồi vớ quả đắng.

Đơn cử, chị Ngô Thị T. mua một căn nhà 4 tầng diện tích 30,5m2 tại quận 12, TP.HCM. Do diện tích nhỏ hơn quy định được tách sổ nên căn nhà của chị phải đứng chung sổ đỏ với 4 căn nhà khác trên cùng 1 thửa đất. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến việc không thể làm hợp đồng công chứng và sang tên đổi chủ được nên chị T. cùng chủ khu đất chỉ ra Văn phòng thừa phát lại trao tiền, lập vi bằng về việc giao dịch.

Yên tâm vì đã có bản vi bằng của thừa phát lại, nhưng cuối tháng 2/2019, gia đình chị bất ngờ nhận được thông báo là toàn bộ khu nhà bị ngân hàng siết nợ vì chủ đất đem thế chấp ngân hàng và mất khả năng trả nợ.

“Sau này tôi mới biết vi bằng của Thừa phát lại chỉ ghi nhận việc giao dịch giữa gia đình tôi và chủ nhà, nó không có giá trị như hợp đồng công chứng. Khi biết thì cũng đã quá muộn”, chị T. chia sẻ.

Giả khách mua đánh tráo sổ đỏ

Nhóm đối tượng sẽ nhắm đến các nhà đất có giá trị cao. Sau khi liên hệ và tiếp cận trong vai trò là người đi xem mua nhà, chúng sẽ mượn bản sao sổ đỏ và chụp hình lại để xác minh thông tin, một lý do vô cùng hợp lý mà bạn không thể nào từ chối.

Bước kế tiếp, nhóm đối tượng này sẽ sử dụng các thông tin, hình chụp các giấy tờ nhà đất đó làm giả một bộ hồ sơ nếu chỉ nhìn bằng mắt thường rất khó phân biệt được. Tiếp theo nhóm đối tượng này sẽ đóng giả khách mua mới, tiếp cận chủ nhà lần hai để tìm cách đánh tráo hồ sơ nhà đất thật, giả và “cao chạy xa bay”.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *